商业地产产品定位一直是商业地产的生命，投资商业地产首先要考虑定位问题，但是商业地产定位要考虑的面相当广，比如业态定位、产品定位、功能定位，甚至它是个什么样的商业圈，在商业圈里处什么样的位置，它的整体定位，包括盈利模式的定位，运营管理方式的定位，作为开发商必须要把这些都考虑成熟了，才能下决心做这个项目。而且在众多定位当中，商业地产业态定位就显得尤为重要，如果说商业地产是一个活的整体，那商业地产的业态定位就可以看作是这个活的整体的心脏部位，如果心脏停止了跳动，那所有的环节都将失去它的生命力。业态定位如此之重要，我们将如何对它进行准确的定位呢？ 

一般来说，商业的业态定位可存在前期市场调研获得的各组数据中，分析并查找出较为准确的业态定位支持点。然而，一种商业的业态能否成为市场上稀缺性业态，则要参照现时项目所在区域内的供应产品，是急需，还是短缺？如果不是处于急需和短缺的状态，那么就需要寻求消费者所需而短缺的产品而进行定位，也就是说，必须锁定目标消费群体的心理需求，力求为以后的商业项目开发打下一个坚固的基础，而此时的商业机会也恰好等于供应与需求之间交集得出的均衡点。 

稀缺性商业业态  =  所在区域供应产品  =  所在区域需求产品 

除了上面谈到的供求关系影响到商业地产业态定位外，我们在谈到业态定位时不得不谈到位置，众多投资者都有这么一个习惯：投资商业地产首先看什么样的位置，城区？二环三环？繁华地区做商业好不好？好，不是唯一的选择，还必须和经营的业态整合的挂钩起来。比如超市或商场，那么必须考虑他所处的地段是不是繁华地带，周围的消费群是怎么样的，他们的消费观念和水平处在那个阶段，这些对商业地产而言都是非常重要的。 

目前，随着商业市场的不断细分，新兴业态的出现，促使各类专业市场在商业市场中的占有率日益增加，如专门经营某类商品（家居、电器、建材、饰物精品、皮具、服装、食品等）的专业市场、经营品牌专卖店、连锁饮食、超市、服装、娱乐等，它们的出现极大的丰富了商品的种类，提高了服务的专业化程度，同时也对传统的商业类型的经营发展制造了强大的冲击力。

究竟哪种业态是最适合进行招商？商场每层楼在哪个位置该摆放哪种商品？各类商品之间应预留多大面积呢？商品与商品之间如何分先后引入？效果会如何呢？诸如此类的问题，都是必须考虑到严格遵从商业的经营原则与市场规律的。纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等。或比如社区商业，只适合频繁消费的、小额的、日常生活必须品类等同质化的商业业态。为什么会出现这种情况呢？因为没有一个人会为了买一种日常用品要跑到几公里以外或更远的地方去购买同种类型的商品；反之，也很少有人会在社区商场内购买名牌商品或大件物品。 

由此可见，商业的业态定位确实是根据现实的消费市场及其理论数据来定夺的，而不是凭一时冲动、拍拍脑袋就能决定的大事。否则后果严重甚至影响整个项目的运作。