4月中旬，九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在上海召开内地媒体见面会，周安桥表示：“慢是香港发展商血液里的节奏。可是，来到内地，观念被颠覆了，几乎所有内地房企都把高周转挂在嘴边，港资企业如同米其林餐厅的大厨面对麦当劳两分钟蹦出的一个汉堡，坚守自己的速度就意味着要失去更加广阔的市场。”

抢先促销是企业业务策略

记者：3月份，九龙仓在成都、杭州、常州三地个别项目的市场促销行为引发市场关注，请问这样的策略是出于哪些方面的考虑?

周安桥：九龙仓某些项目促销是我们业务策略，而非政策层面的策略。从目前市场情况来看，内地多个城市的房子涨幅跟不上地价的涨幅，有些项目发展滞销。在大家都有机会促销的情况下，我可能先下手为强。我比你早促销一个礼拜，我就赢得了一个礼拜的空间，我比你早促销一个月我就赢得了一个月的空间。我比你多卖100套总比少卖100套好。

其实我们也是随行就市，过一段时间也许大家还会发现，九龙仓还在内地有继续有拿地的举动，甚至有一些项目会有涨幅，甚至不仅在不同城市有不同的价格走向，即便在同一个城市里我们的项目价格也会有不同的价格走向。原因在于九龙仓针对不同城市、项目有不同策略，比如有些地点好、稀缺性项目，短期不一定卖得动，但是我也不会轻易卖掉，因为项目未来的升值空间可能会很快。而相对来说，有些城市的产品在一个阶段内是过剩的，再等下去也不一定能卖得好，那么就会采取促销措施。但这一切举动并不代表九龙仓不看好内地市场，相反我们认为内地房地产业的发展前景毫无疑问是很乐观的。

加大内地市场投资，抓住中国机会

记者：2013年九龙仓在内地销售业绩如何?2023年是否还将加大投资?

周安桥：2013年九龙仓在内地物业销售所得比2012年超出39%。销售所得209亿元人民币，同比增长39%，比200亿元的年度目标高出4%。已推出市场销售或预售的项目共41个，遍及14个城市。

在全国市场因调控而日益呈现分化之时，这样的销售业绩让集团感到相当满意，说明集团品牌在内地高端住宅市场受到客户认可。

2023年我们的销售目标是230亿，比去年成绩高10%。2023年1-3月九龙仓在内地的物业销售额已经超过了40亿元的原定目标。中央从若干年前收紧住宅市场，防止市场过热，这个效果逐渐在体现出来，今年的市场环境肯定将与2013年、2012年都有所不同。今年，我们的发展战略也肯定会有所调整，业务手段也将更加灵活，随行就市。

记者：九龙仓对于在内地市场的目前大势和未来发展时如何研判的?

周安桥：现在内地房地产市场的成熟度已经很接近香港。近年国家加快推动新型城镇化，这给内地房地产市场的长期稳定发展奠定了基石，也会给象九龙仓这样的港企带来机遇。

今年的政府工作报告中指出，要推进以人为核心的新型城镇化，着重解决好现有“三个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。3亿人口的安置是非常巨大的规模，相当于在今后一段时期再造一个美国。所以未来的中国房地产市场毫无疑问我们是十分看好的。

近期内地一些三四线城市的房价波动与当地在短时间内的供应量过剩有关，这也对未来新型城镇化的政策设计提出了更高的要求，即在土地推出的同时，要有更好的配套建设，并且在推出时机上也最好不要那么集中。我们今后在选择新进入的城市或地段时，也会更加地小心。

成都IFS出租率达96%，是九龙仓商业板块的骄傲

记者：今年年初成都IFS开业后，市场上掀起了九龙仓综合体运营模式的讨论，请问九龙仓在内地商业地产布局是怎样的?

周安桥：商业地产是九龙仓的主打业务。九龙仓2013年度业绩公告显示，去年九龙仓整体商业地产价值超2000亿，其中，内地商业地产价值为500亿，而四年前内地商业地产价值仅100多亿。

成都IFS是九龙仓引以为傲的第二代城市综合体，从1月份开业至今年3月底，出租率达到了96%，预计在全部投入运营后，成都IFS年租金可以达到6亿元人民币。此外，我们正在内地核心城市以香港海港城为模范开发另外四个IFS项目，分别在无锡、重庆、长沙、苏州。

可以说，九龙仓在内地市场的持有物业租金增长了数倍，香港物业的租金增长只有1倍。因此，我们会继续寻找和打造像成都IFS这样的项目，这是我们未来持续发展的有力模式。如果要做个预测，可能在5年后，内地的商业地产估值可能会达到1000-2000亿，接近甚至超过香港。

成为优秀合作伙伴，九龙仓全力接地气

记者：九龙仓去年在成都市场有多个举措，更换管理层，有人说这是九龙仓接地气的一种方式?

周安桥：九龙仓确实在改变。以前我们不太了解内地的做法，也觉得没有太大必要，有点害怕、害羞，很少与内地媒体来往。但过去几年，我们一直在学习，也取得了一定的成果。

香港地少，价格比较高，所以在香港做地产有一个不成文的规矩，土地越放越值钱，而且香港没有土地增值税，所以放10年即使可能涨了3倍、10倍，赋税也还是正常。所以，从卖掉了还不如不卖，卖地的现金不一定还能买回这样的土地。在某种意义上来讲，香港发展商过去还是以长线的方式做地产，不着急。而在内地大部分成功的地产商就靠快速周转，因为资本比较少，资金成本比较高。还有最大的一个问题———内地有土地增值税。比如你赚了2亿，可能要交1亿的税。假如1年赚2亿，2年赚4亿，但赚到4亿的时候要交2亿的税。这个事情对我们来说是一个深刻的反思。

内地开发商可以做到“5、9、12、30”的开发节奏：拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼现金流转为正……这种周转速度我们学到今天也没有达到，但我们尽量在接近这个水平，与其他香港开发商相比，我们已经更接地气，九龙仓从中也得到了不少的好处，回报率提升了，资金周转率也高了。

记者：九龙仓可能是“合作伙伴”最多的港企，与包括了新鸿基、中海、招商地产、万科、绿城、融创等地产大鳄紧密合作，同时也是与内地开发商合作最多的香港公司，请问这种合作开发给九龙仓带来了什么样的利好?

周安桥：合作项目确实是我们的优势之一，我们定位于“做一个好的合伙人”，给予合作伙伴充分的信任和足够的尊重。此外，这些合作项目对于我们来说除了赚钱以外，都是学习的过程。最近几年，可以说我们是跟内地开发商合作最多的香港公司。做一件事情本来就有一系列繁琐的程序，多了一家合作的，两家都要给意见，理论上可能会更麻烦。九龙仓有一个比较好的态度，在合作项目中，如果是这个事情决定了由你操盘，那么90%的事情我不会干涉，10%的东西会全力参与，做到最好，让对方觉得和我们合作是很愉快的事情。合作得好不好，像餐厅一样，看有没有回头客。我们合作的企业，基本都是维持了四次以上的合作关系。

未来我们依然坚持两条腿走路的策略：一，依靠我们在香港海港城与时代广场积累的丰富经验，发展我们自持的“投资物业”，比如IFS系列;二，积极发展住宅等“发展物业”，在这方面我们一直在与内地的优秀企业合作，向他们学习。