作为一个大型的商业物业,其销售的成功与否,关键在于市场定位的准确性,故我们在运作项目时,将剖析项目的消费群、经营商及买家很有必要。 

关于消费群分析

对商场商铺进行市场定位,首先要对消费群进行定位,而经过我对相关市场的调查研究和分析,我觉得关于消费群分析初步锁定项目的主导消费群。 

关于经营客户群分析 

其他同类专业市场的经营者也很重要。 

外省(特别是沿海地带)的连锁店族,他们看重内地经济发展及宽广的空间,带着新颖的经营理念,欲在内地大展拳脚,选择消费潜力高的地域开铺经营。 

本区域知名商家,他们的进驻往往会带旺整个片区。使得产生以租带租,以租带售的良好互动局面,但多数以租赁方式。 

特色经营商户,此类商户以中档特色经营为主,紧贴潮流步伐,属于善长经营的一类。 

关于买家客户群 

根据我对近期专业市场的研究,结合曾经运作的商业专业项目自身的特点,及希望项目能够长期的经营,消除“销售火爆,经营冷淡”的现象,一般我的做法是建议项目投资买家与用家的比例为: 

投资客:经营户=40%60%。其中40%的投资买家将主要锁定在以下几类人中:具有丰富经营经验的私营企业主和个体经营者。此类人士对市场趋势把握较好,投资决策也相对果断。部分具有较高稳定收入的企业高级管理人员、政府高级公务员及炒股票。其商业投资欲望很强,此类客户群占到差不多4成,但其投资行为较为谨慎,投资额也较小。拆迁赔偿而有物业出租等具本土优势的本地人。其资金充裕,对投资商铺收租、造福子孙的期望世代享用意愿极大,此类客户不可忽视。




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