对于写字楼承租户们而言,写字楼租金是他们最关心、最熟悉也是最直接关系到租赁结果的因素。然而,对于许多承租户而言,写字楼租金却又是最陌生、最难以琢磨甚至最令人头痛的。租金是什么?租金因何而定?租金,这个可能决定着今后企业发展走向的关键因素,你真的了解吗?

租金是什么?经济学定义告诉我们,租金就是租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。短短26个字的定义几乎影响着所有经济参与者,这样的情形让人联想起网络上流传甚广的一句名言:“新闻越短,事情越大”。在现实中,租金也远比26字的定义更为复杂。

一般而言,写字楼的市场租金水平主要取决于写字楼所在地的市场供求关系,当供大于求时,租金下降;反之,则租金上升。但在一定的市场条件下,某个写字楼的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所在的位置。据博瑞•创意成都内部工作人员介绍,一般而言写字楼租金由折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险、利润和税费8个部分构成。不过,在现实情况下,除去一般的供求关系影响,物业本身的条件和外界环境也对租金有直接的影响。

“举例来说,在锦江创意工业园就有散售和持有两种物业。创意成都属于持有型物业,在租金定价策略方面和散售型物业就完全不同。”该工作人员表示,散售型物业由于其业主分散,且对于租金回报预期不统一,楼内的物业租金报价也就比较混乱。因此即便有部分楼内物业租金价格较高,但在其他低价租金的抛压下,整体租金水平及租户品质无法得到有效保证,后期面临的问题也可能较多。而对于创意成都这样硬件配置较好的持有型物业,与相似区位地段的散售型物业相比,其租价略高。这是由于物业业权单一,有利于租户未来扩租发展,并且能保证楼内租户品质,使得入驻企业的未来发展能得到相当程度的促进。

一位从事写字楼选址服务多年的房产经纪人谢先生也认为,业权是影响物业租金的一个重要的方面,另外物业所提供的服务质量对租金也有一定程度的影响。写字楼租金其实不能用简单的类比来确定。以城南天府新区为例,区域相同、建成年代一致、物业品质相似的物业,其租金价格往往差异明显。他认为不同的物业采取的运营方式并不相同,而租金定价更受到业主预期、配套成熟度、楼内服务管理等多个方面因素的影响,因此不能简单认为物业租金就是参照周边来确定的。

“有时候我们经常会遇到一些租户,自己都不明白究竟应该怎样确定心理租价。很多人都是简单对比周围物业,甚至跟风追求一些低价、廉价物业,完全忽略了自己付租之后应该获得的利益。”谢先生表示,相对于出租方,承租户其实更应该在租赁写字楼物业前对自己的需求有一个清晰的认识,对租金有理性的看待。“毕竟,租金不仅仅影响的是公司的成本开支,还在潜移默化中影响着公司的整体发展,因此一定要慎重对待租金问题,千万不要盲目跟风。”


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