房地产资产管理是资产所有人自己或者委托专业机构对有形的房地产资产进行科学管理,以期实现资产最大限度的保值增值行为。房地产资产管理的业务内容主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。对于房地产开发商而言,其终极目标是将运营良好的资产打包成金融产品,通过市场交易和交换行为,获得更多的资金和更大的利益。

房地产资产的物业管理关注资产的日常运营,为租户提供及时的服务,保证物业的持续收入和现金流。它是对整个物业资产进行科学化管理,包括制订物业整体发展策略,进行物业定位和定位调整分析、持有或出售物业的决策分析,物业费用支出的管理与审批,物业运行绩效的监控。并根据物业管理在市场竞争中的绩效表现,评估物业公司的工作状况,协调物业公司与租户的关系,定期进行资产的投资分析和运营状况分析。此外,确定物业投资目标,审批物业更新计划、新购或处置旧有物业以保持资产的运营优势和市场竞争力,实现组合投资收益的最大化也是房地产资产物业管理的重要内容。 

房地产资产的设施管理主要集中在设施的运行管理和维护上,包括各种水电管网和设备管理、安防管理、保洁管理、商务服务、前台服务、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查等。

设施管理所显示出的服务水平对于资产的价值发挥具有重要的意义。高端持有型物业80%以上都委托专业的乃至国际性的管理公司进行科学管理,其原因就在于此。设施管理前期的设备选型、设备招投标、设备维保合同的签订等为后期经营打下良好而坚实的基础具有重要意义,后期则通过专业的物业操作和维护使整个物业设施设备保持长久如新,避免“一年新、两年旧、三年破”的状况出现,以实现资产的保值增值。

房地产资产的财务管理对象的特征在于,资产以出租为主而不是出售,以保证物业产权的单一性,对物业享有永久性的权利和义务。从而,资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、

增值并获得超额利润。在资产成长的过程中,前期的资金支持以及后期的经营管理对于广义商业地产的成功有着十分重要的作用。在后期经营的财务管理中,租户或业主的管理费一般包含在租金之内,维修基金由开发商支付并以投资计划来做安排。其风险在于出租率底、租金收取不及时。因此,物业的高端性以保证租户的质量是关键。从而,以此为基础的预算的周密程度反映了资产管理水平的高低,其中以营业预算表和收支平衡表最为重要。此外,房地产融资在房地产资产的财务管理中占据重要地位。银行贷款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS则更适合于持有型物业融资,它可以打通房地产行业的各种融资渠道,沟通银行存款与资本市场的关系,促进持有型物业的健康发展。无论对于投资机构还是个人投资者,商业物业、酒店物业和写字楼都属于资本获益最为显著的持有型资产类型。有专业人士指出,“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”是目前投资者最为关心的两个话题,解决好以上两个问题,是有效管理资产的重要途径。

 

 

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