卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学认为，衡量一个商业项目的好坏，从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售额，还有客流量、消费者满意度、商家满意度。 

随着城镇化的推进，卓越未来会否去到三、四线城市发展项目的问题，张尚学透露，卓越还需要研究，现在主要是在一线城市和省会城市。 

张尚学表示，未来卓越去到三、四线城市发展商业主要有两个契机，一是城镇化发展，二是城市更新。 

另于眼下的卓越，外界关注更多的或在于其上市问题，卓越回应称，上市的问题还是看资本市场。张尚学补充指，IPO和融资环境有关系，如果融资环境好的情况下，企业现金流相对比较好的情况下未必非要去做IPO。 

以下为卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学的采访实录： 

记者：请问卓越在商业方面的发展情况怎么样？ 

张尚学：除了深圳大本营所外，我们在很多城市都有商业项目，包括在青岛、上海等地。目前，青岛、上海的项目都正在筹备过程中。 

我们谈的更多的是集中商业，包括购物中心、写字楼等这些都属商业地产范畴。 

我们在全国的项目都会涉及到商业地产，任何发展商都回避不了商业地产这个问题，比如说社区商业，只不过体量大还是小、多还是少。 

记者：卓越在西乡的旧改项目，会牵扯到商业项目吗？ 

张尚学：任何的物业形态都会涉及到商业，包括旧改项目也是这样，开发商回避不了里面商业部分的产品。 

记者：今后卓越是以写字楼为重点吗？ 

张尚学：不一定，只是外界看到比较多的是写字楼，因为写字楼很高，有昭示效应。卓越做写字楼也比较成熟，品牌较好。如果有合适的机会、环境、条件，我们还会再做精、做强写字楼。 

记者：卓越在商业和住宅的持有比例方面是怎么规划的？ 

张尚学：我们是因地制宜，当然有一个基本的概念，商业以后会占资产比例的20％左右。但是，因为现在获取土地的时候有一些政府指标我们不能控制，这不是一个绝对概念。 

记者：卓越的商业主要还是集中在深圳，怎么看深圳商业地产的发展情况？ 

张尚学：因为深圳发展比较快，从目前来讲相对还好。再过几年饱和度会增加，这肯定会存在的，以后社区型商业是一个方向，会满足社区居民的基本生活需求。 

记者：卓越对于去到深圳以外的地方发展商业项目是怎么考虑的？ 

张尚学：我们在其他城市发展得也不错，卓越不是一个地方性公司或者城市公司，而是一个全国性公司。在其他城市的公司都是按照设定的组织体系，包括人力资源搭配去做，这是基本保障。 

记者：您觉得什么样的商业项目是好项目？ 

张尚学：从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售额，还有客流量、消费者满意度、商家满意度。这些方面如果都得到好的结果，这个项目就是好的商业项目。商业项目未必非要定性为哪一种概念和模式，其实还是要用不同指标衡量，现在从零售商业来看是可以细分化的，比如说财务指标、消费者满意度、顾客满意度、商家满意度，这些指标好就可以算是好项目。